日前,住房和城乡建设部和国家市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》,从10个方面明确监管措施,加强房地产经纪行业管理,保护交易当事人合法权益,促进房地产市场健康发展。其实,对包括经纪代理在内的商品房市场主体进行规范和秩序整顿,一直是房地产管理和调控的主题。
本质上讲,以房产中介为代表的经纪行业,已经成为商品房市场良性循环,房地产行业高质量发展和打造新模式的关键一环。去年以来,即便国家及各地积极纾困,但商品房交易活跃度明显下降。除了房价上涨预期、居民收入及前景预期均减弱等影响以外,不可忽视的是商品房交易的制度成本制约,包括交易环节冗长不规范,交易成本高不透明,使交易循环慢下来。
以二手房交易为例,包括匹配供需、卖家赎楼、注销抵押、过户和新抵押设立等,不仅环节多,期间还可能涉及到过桥融资、捆绑收费或销售(如捆绑融资服务、捆绑购买理财)等,甚至还利用信息不对称,如谎称其他买家出价更高,诱骗买家支付额外锁定房源的费用。还有诸如片区内几家中介设立“最低费率”的垄断定价行为,联合卖家做高价格诱骗买家入局等。
(相关资料图)
过去,市场普遍预期房价上涨,这些乱象下的成本往往被接受、被掩盖。当下,刚需和换房主导需求,收入前景和预期较弱,这些成本阻碍市场交易就显化了。
近年来,房地产存量时代的特征非常明显,无论是先租后买、二手住房交易,还是刚需买“小户型、低价位”二手房,抑或是老业主卖旧买新、卖小买大等置换行为,都越来越成为市场交易的主体。但由于交易成本、体制成本尾大不掉、秩序混乱,上述交易的周期冗长、买卖双方负担沉重,导致二手房交易占比下行,换房需求难以实现,新市民和年轻人上车难。
因此,此次两部门出台的10条措施,首当其冲就是要消除经纪机构利用房源客源优势,收取过高费用、未明码标价、捆绑收费等,加重交易当事人负担。具体措施上,最大的亮点就是,首次区分了“基本服务+延伸服务”的类别,要明确服务项目和收费标准,经纪机构收费前,应向交易当事人出具收费清单,列明收费标准、收费金额,并由当事人签字确认。
二手房经纪服务的环节确实很多,比如寻找买家客源和挂牌房源,带看房源,匹配客源,撮合交易,按揭服务,赎楼和过户,结清水电费等。这个过程中,各个环节的服务价值不同。因此,明示交易环节、各环节收费标准、出具收费清单是合理的,这既能让交易双方明晰经纪服务的内容,也能让经纪行业的分工更加细化、更加专业化,从而打造行业发展新模式。
中介从业人员告诉笔者,经纪行业签约、过户、按揭等,看似环节简单明了,但前期要在房源、客源拓展,买卖双方匹配,撮合并最后成交,要经历非常高频率的、高人力投入的线上线下的业务活动。
因此,不能简单看进入成交的业务环节。笔者认为,前期业务拓展和维护、信息处理等是促成交易的基础,也完全可以纳入到服务链条中,并给予合理的定价。另外,对于客户的延伸服务,比如为赎楼而过桥融资,为降低成本而选择按揭银行,甚至满足客户特色需求(例如学位房选择、片区规划咨询、最佳买卖时点)等,对这些延伸服务付费,也是合理的。
关键是,选择是清晰的,付费是透明的,信息是对称的。做到这些才能让买卖双方认可经纪服务是有价值的,愿意提供溢价服务,让经纪行业成为有附加值的服务行业,也能让经纪行业成为促进商品房市场良性循环的润滑剂。
一份部署、十分落实,相比开发领域,经纪领域最大的监管难题是缺乏“抓手”。参考国外经验,须建立“政府政策规范、强化行业自律、市场自我监管”三位一体的管理体系,且以中微观的行业自律和微观自我监管(比如交易主体投诉)为主。当下,恰恰是政策经常冒头,而后两者相对较弱,特别是行业自律,导致类似政策规范经常发布,但一阵风过后,一切照旧。
笔者认为,除了出台政策和标准以规范市场秩序以外,政府端更重要的是整合系统平台。阳光是最好的消毒剂,让信息暴露在阳光下。比如,此次提出的信息平台(服务于房源核验、房源发布、合同网签备案)。之前,各地建设的平台不少,包括二手房交易平台、租赁平台,上线了房源备案平台,投了不少钱,但很多成了“空架子”。
笔者认为,要加强现有的房屋交易平台与大型中介已有平台的对接,做到接地气、可应用。同时,在房源发布标准、房源核验,买卖双方登录核验,资金监管,投诉处理等方面,加强标准化建设、上线运行。同时,还要协同各方推进利益冲突的协同,比如“带押过户”非常便民利企,政府推行的力度较大,但效果不好,主要还在协同多方利益方面没有做到位。
同时,还要加大对失信行为可置信的威胁,不管是中介机构及从业人员,自媒体和视频媒体等新兴中介,还是金融机构违规嫁接经营贷,抑或是买卖双方的欺诈行为,都应该得到处罚。此外,还要加大行业重要性企业的培育,借助优惠政策促使大型企业能告别短期行为、灰色收入,发挥带头作用并率先向行业新模式转型,带动行业协会真正独立,才能驱动行业走向健康。总结来看,服务环节和内容清晰明了,行业监管体系发挥效力,经纪行业竞争就是健康的,费率自然也会随行就市,无需通过政策来降低,行业得到认可而市场也会迈向均衡。
(作者李宇嘉,广东省住房政策研究中心首席研究员)
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