等额本息和等额本金哪种还款方式最划算?
这个问题改变了我的一生。
【资料图】
我当初买第一套房子的时候,也面临这个选择,我就去网上搜索,搜到了欧神的wordpress博客,顺藤摸瓜找到了水库论坛,那个时候他还没有写公众号,水库论坛还是一个非常小众的BBS,但是从里面学到的知识,深深的改变了我买房的认知,为以后积累下众多房产奠定了基础。
这么多年面对面咨询了超过千名的客户,发现这个还款方式的选择,依然是被问到的频率非常高的一个问题。
我就用一篇文章,分析下这几种还款方式的区别,终结你的疑惑。
先放结论:
1、先息后本、等额本息、等额本金3种还款方式一样划算,银行的算法很公平,你用一天本金,银行才算你一天的利息。
2、优势的话: 先息后本 >等额本息 >等额本金
我们以100万贷款额,利息4.65%,贷款期限30年为例来计算。
01
先息后本的月供
先息后本的算法特别简单,就是只还利息,到最后一期才还本金。
按揭是没有这种还款方式的,这种还款方式一般只出现在 抵押贷款 中, 期限一般也是一年期或者三年期,没有30年期这种逆天的选择。
以100万来说:
每月月供就是 1000000 X 4.65% ➗12。
如下图,每个月还的全部是利息,这样算下来,总体本息之和还的是最多的。
02
等额本息的月供
再来说说等额本息,这个方式是大多数人按揭选择的方式,因为 每个月还的金额都一样,所以比较方便,不会记错月供。
大家可以在excel里面用PMT这个公式计算一下。他就是通过一个数学公式,计算一个本息组合,使得每个月还的本金和利息之和恰好相等。
如下图, 一开始是还的本金少,利息多。随着本金的逐渐归还,月供中利息逐渐减少,本金逐渐增多。
03
等额本金的月供
等额本金就非常简单,每个月还的本金都是一样的
1000000/(30*12)
利息的话每个月减少
所以总体的本息之和来说,等额本金是最少的,这也是为什么很多人说他更划算的原因,但是这个说法是错误的。
如下图,本金从头到尾都是一样,随着本金的归还,月供中的利息逐渐减少。
THE END
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